Tydzień z mieszkaniem. Zamieszkać u siebie

Jeśli jesteśmy najemcami mieszkania na podstawie decyzji administracyjnej możemy je wykupić od gminy, ale tylko wówczas, gdy stanowi ono jej własność i zostało przez nią przeznaczone do sprzedaży. Lokatorzy, mieszkający na podstawie tzw. przydziałów w prywatnych kamienicach, których właścicielami są prywatne osoby fizyczne, a nie gmina, nie mogą wykupić takiego mieszkania po cenie preferencyjnej. Gdyby chcieli wykupić te mieszkania musieliby za nie zapłacić cenę wolnorynkową.
Zazwyczaj gmina sama występuje do głównego najemcy z propozycją wykupu mieszkania.

Kiedy nie można wykupić?

Nie każdy najemca może wykupić mieszkanie, które zajmuje. Nie można wykupić mieszkania, gdy:
- gmina nie przeznaczyła lokalu do sprzedaży,
- lokator zalega z opłatami np. z czynszem,
- najemca podpisał z gminą umowę najmu tylko na czas określony,
- osoba, która złożyła wniosek o wykup nie jest najemcą tego lokalu,
- mieszkanie ma nieuregulowany stan prawny bo z roszczeniami do niego wystąpiły również inne osoby (np. wcześniejsi właściciele).
O wykup mieszkania komunalnego od gminy może starać się tylko najemca, który nie zalega z opłatą czynszu. Nieruchomość, w której znajduje się mieszkanie powinna mieć uregulowaną sytuację prawną, musi znajdować się w dobrym stanie technicznym oraz być przeznaczona przez gminę do sprzedaży.
Gmina może odmówić sprzedaży lokalu socjalnego znajdującego się w budynku, który jest przeznaczony do rozbiórki.

Najpierw wniosek

Aby wykupić mieszkanie komunalne, najemca powinien złożyć wniosek. Z wnioskiem o wykup może wystąpić tylko osoba, która posiada umowę najmu na czas nieokreślony bądź też przed laty otrzymała to mieszkanie na podstawie decyzji administracyjnej albo tzw. przydziału kwaterunkowego.
Do wniosku powinny być dołączone załączniki:
- umowa najmu lokalu zawarta na czas nieokreślony,
- decyzja o przydziale lokalu,
- zaświadczenie o zameldowaniu
- ksero dowodu osobistego.

Gdy występują krewni najemcy

Zdarza się jednak, że po śmierci dotychczasowego najemcy, jego najbliżsi krewni nadal zajmują mieszkanie, płacą czynsz, ale nie uregulowali do niego tytułu prawnego. Występując o wykup mieszkania komunalnego nie wystarczy wskazać, że jest się następcą prawnym dotychczasowego najemcy, który zmarł. Przed złożeniem wniosku o wykup należy uregulować swoje prawa do tego mieszkania.
Z wnioskiem o wykup może wystąpić tylko osoba, która posiada umowę najmu na czas nieokreślony bądź otrzymała mieszkanie na podstawie decyzji administarcyjnej lub tzw. przydziału kwaterunkowego.
Aby małżonek, konkubent lub dziecko najemcy mógł wykupić po jego śmierci lokal komunalny, powinien wstąpić w stosunek najmu. W tym celu trzeba złożyć wniosek o zawarcie umowy najmu lokalu komunalngo. Gdy umowa zostanie podpisana, wówczas można ubiegać się o wykup mieszkania. Do wniosku o wykup trzeba będzie dołączyć skrócony akt małżeństwa (gdy wniosek składa wdowa albo wdowiec) oraz akt zgonu. Nie można zalegać z zapłatą czynszu za mieszkanie.

Bonifikata

Wartość sprzedawanego mieszkania określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, który sporządza operat szacunkowy. Od wartości mieszkania ustala się bonifikatę. Bonifikata może wynosić nawet 90 proc. wartości mieszkania. Każda gmina określa ją samodzielnie, wobec tego w każdym mieście może być inna. Często jej wysokość zależy od tego, jak długo najemca wynajmuje mieszkanie przeznaczone do sprzedaży, czy płaci należną kwotę za zakup w ratach, czy jednorazowo, kiedy został wybudowany budynek.
Osoba, która chce wykupić mieszkanie otrzyma pocztą informację o tym, za jaką kwotę może to zrobić. Urząd gminy publikuje ogłoszenie o tym, że lokal będzie sprzedawany i w ciągu 21 dni byli właściciele i ich spadkobiercy mogą wystapić z wnioskiem o skorzystanie z pierwszeństwa przy zakupie tego mieszkania.

Czasami zwrot

Jeżeli lokal mieszkalny zostanie zbyty lub wykorzystany na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem pięciu lat, wówczas należy zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.
Wyjątki od tej zasady mają miejsce w razie:
- zbycia na rzecz osoby bliskiej (za taką ustawa uznaje zstępnych: dzieci, wnuki, wstępnych: rodziców, dziadków, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione przez osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu)
- zamiany loaklu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe,
- sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego loaklu mieszkalnego albo nieruchomości wykorzystanej na cele mieszkaniowe.
Pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży nie można przeznaczyć na opłaty notarialne, postępowanie wieczystoksięgowe, remont mieszkania albo prowizję dla pośrednika.
Rada gminy może też odstąpić od ubiegania się o zwrot bonifikaty z uwagi na stan zdrowia właściciela.

Raty

Cena lokalu mieszkalnego najemcy może byc rozłożona na raty, nie na dłużej jednak niż na 10 lat. Wierzytelności z tego tytułu podlegaja zabezpieczeniu hipotecznemu. Pierwsza rata podlega zapłacie nie później niż do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Następne raty wraz z oprocentowaniem podlegają zapłacie w terminach ustalonych przez strony w umowie.

Księga wieczysta

Dla wykupionego mieszkania powinna zostać założona osobna księga wieczysta. Prowadzi ją wydział ksiąg wieczystych sądu właściwego miejsca położenia mieszkania.
Ksiega wieczysta zawiera informacje o stanie prawnym mieszkania i obciążeniach, jakie na nim ciążą oraz o ewentualnych zobowiązaniach właściciela.

U notariusza

Osoba, która wykupuje mieszkanie komunalne ponosi koszty notarialne. Składają się na nie: taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych (2 proc.), opłata sądowa za wpis w księdze wieczystej (nowego właściciela, wykreślenie dotychczasowego właściciela i ewentualnie hipoteki) i podatek VAT od taksy notarialnej.
Opłaty z tytułu taksy notarialnej obliczane są od wartości sprzedawanej nieruchomości. Wynoszą one:
- do 3000 zł - 100 zł,
- powyżej 3000 zł do 10000 - 100 zł plus 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł,
- powyżej 10000 zł do 30000 - 310 zł plus 2 proc. od nadwyżki powyżej 10000 zł,
- powyżej 30000 zł do 60000 zł - 710 zł plus 1 proc. od nadwyżki powyżej 30000 zł,
- powyżej 60000 zł do 1000000 - 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60000 zł.