Tydzień z mieszkaniem. Lokator też ma prawa

Właściciel mieszkania musi wydać je najemcy w stanie przydatnym do użytku i wykonywać obciążające go naprawy. Jego podstawowe prawo to pobieranie czynszu, który wolno mu też podwyższyć. Możliwość podwyżki została jednak w odniesieniu do wielu mieszkań znacznie ograniczona.
Zawsze obowiązuje domniemanie, że najemca-lokator otrzymał mieszkanie w stanie dobrym i przydatnym do użytku. Oczywiście, strony mogą umówić się, że mieszkanie będzie przekazane lokatorowi w innym stanie, i że np. to on je wyremontuje albo zaadaptuje do swoich potrzeb. Najlepiej, jeśli w umowie najmu od razu zostanie wskazany sposób związanych z tym rozliczeń.

Obowiązki właściciela

Bardziej szczegółowo obowiązki właściciela określa art. 6a ustawy o ochronie praw lokatorów, który odnosi się do mieszkań:
- komunalnych,
- w prywatnych budynkach,
- przedsiębiorstw państwowych
- zajmowanych przez osoby, które płaciły czynsz regulowany.
Przepis ten nie dotyczy najmu okazjonalnego mieszkań (najmu na wolnym rynku).
Właściciel ma obowiązek zapewnienia sprawnego działania instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła, elektryczności, wind oraz innych urządzeń stanowiących wyposażenie nie tylko lokalu, ale i budynku. Jeśli właściciel wynajmuje lokal po opuszczeniu go przez poprzedniego najemcę, musi wymienić w nim zużyte wyposażenie.
Do obowiązków właściciela należy przede wszystkim:
- utrzymanie w należytym porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,
- dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń służących do wspólnego użytku oraz przywrócenie stanu poprzedniego budynku w razie jego uszkodzenia, niezależnie od przyczyn (z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy),
- naprawy lokalu, naprawy i wymiana instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie, który nie obciąża najemcy, w tym zwłaszcza naprawa i wymiana wewnętrznej instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody (bez armatury i wyposażenia), a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej (z wyjątkiem osprzętu)
- wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Wypowiedzenie czynszu

Podstawowym obowiązkiem lokatora jest płacenie czynszu. Jeśli w umowie nie ustali się daty zapłaty, wówczas czynsz jest płatny co do zasady z góry. Gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc i przy umowie zawartej na czas określony - trzeba płacić miesięcznie, do 10 dnia każdego miesiąca.
Właściciel ma prawo zażądać wyższego czynszu, wypowiadając dotychczasową wysokość z miesięcznym wyprzedzeniem. Jeśli lokator się godzi, najem trwa nadal. Jeśli nie akceptuje nowej wysokości czynszu - umowa najmu wygasa. Lokator może się bronić, występując do sądu o ustalenie, że podwyżka jest nieważna, bo stanowi ze strony właściciela nadużycie prawa lub jest sprzeczna z zasadami godziwego postępowania.
Ponadto właściciel może wypowiedzieć najem:
- gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
- pomimo pisemnego upomnienia nadal używa mieszkania w sposób sprzeczny z umową,
- dopuszcza do powstania szkód,
- niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez najemców,
- wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu.

Dla właściciela

Nie później niż na pół roku naprzód, właściciel może wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu. Lokator musi jednak mieć tytuł prawny do lokalu, w którym może zamieszkać. Jeśli lokator nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, a właściciel nie chce dostarczyć mu lokalu zamiennego, wówczas właściciel może wypowiedzieć najem nie później niż na trzy lata naprzód.
Jeżeli właściciel nie zamieszkał w swoim lokalu, wówczas lokator ma prawo do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach, bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu za okres roku.

W spółdzielni mieszkaniowej

Członek spółdzielni będący właścicielem lokalu jest obowiązany, przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu, uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z:
- eksploatacją i utrzymaniem jego lokalu (np. koszty wywozu nieczystości stałych, dostaw wody do mieszkania i odprowadzania ścieków, dostaw ciepła);
- eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych (np. koszty oświetlenia klatek schodowych w budynku);
- eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni (np. kosztami utrzymania placów zabaw dla dzieci).
Trzy rodzaje praw

Ze spółdzielnią związane są trzy rodzaje praw do lokali. Jedno z nich to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Nie jest ono pełną własnością, a ograniczonym prawem rzeczowym. Jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlegające egzekucji. Oznacza to, że członek spółdzielni, któremu przysługuje takie prawo, bez żadnych ograniczeń może przenieść je na osobę, która jest już członkiem spółdzielni.
Członek spółdzielni zainteresowany spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu wnosi wkład budowlany w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadającej na jego lokal. Co istotne, w myśl wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r., kupujący własnościowe mieszkanie spółdzielcze nie musi być spółdzielcą. Osoby, które wybudowały za własne pieniądze lokale użytkowe w zasobach spółdzielni, mają prawo ubiegania się o prawo własności lub spółdzielcze prawo własności, nawet jeśli nie są jej członkami.

Lokatorskie

Drugim prawem związanym ze spółdzielnią jest lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. Jest to prawo najsłabsze. Jest ono zbliżone do najmu. Lokatorskiego prawa nie można zbyć, nie przechodzi ono na spadkobierców i nie podlega egzekucji. W zamian jest jednak dużo tańsze. Członek spółdzielni, zainteresowany spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu, wnosi wkład mieszkaniowy odpowiadający różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu (w praktyce około 30 proc. ceny mieszkania).

Odrębna własność

Jest to niczym nieograniczona własność nieruchomości lokalowej wraz z częścią gruntu. Posiadacze ograniczonych praw (własnościowego czy lokatorskiego) mogą w każdej chwili zażądać od spółdzielni wyodrębnienia zajmowanych przez nich lokali i ustanowienia takiej odrębnej własności.