Planujecie inwestycje budowlane? W drodze po pozwolenie na budowę trzeba spełnić surowe warunki. Jakie?

Błędy w formułowaniu warunków w umowach nabycia nieruchomości pod inwestycje, zakres, w jakim organy administracji mogą badać projekt budowlany oraz zmiany w nim, które nie wymagają lub konieczne jest nowe pozwolenie na budowę - m.in. takie tematy poruszono podczas spotkania dla planujących inwestycje w budownictwie.

Kancelaria Prawnicza "Lege artis" Kuropatwiński Lewicki z Bydgoszczy oraz Bydgoska Agencja Rozwoju Regionalnego przeprowadziły konferencję na temat: "Prawne aspekty procesu inwestycyjnego w budownictwie" (24 października).

Zanim rozpoczniesz budowę...

Przedmiotem wykładów radców prawnych kancelarii były zarówno zagadnienia dotyczące administracyjno-prawnych aspektów procesu inwestycyjnego, jak również cywilnoprawna tematyka nabywania nieruchomości pod inwestycje. Te zagadnienia spotykają się z dużym zainteresowaniem przedsiębiorców. Podczas konferencji dopytywali o poprawne przeprowadzanie postępowań administracyjnych, które poprzedzają rozpoczęcie budowy oraz o możliwości zmiany wynagrodzenia zawartego już kontraktu o roboty budowlane.

Dorota Marszelska - Foss, radca prawny z "Lege artis" omówiła etapy uzyskania pozwolenia na budowę. Najpierw to jest badanie wymogów formalnych wniosku, a w drugim etapie następuje merytoryczna ocena projektu budowlanego.

Szczególną uwagę poświęciła charakterowi prawnemu oświadczenia o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane oraz potrzebie zbadania w niektórych sytuacjach zgodności tego oświadczenia z rzeczywistością. Mecenas wyjaśniła również, na czym polega różnica między procedurą dotycząca wezwania do usunięcia braków formalnych wniosku oraz dotycząca nieprawidłowości samego projektu.

Polecamy także: KONFERENCJA W BYDGOSZCZY O INWESTYCJACH W BUDOWNICTWIE. O CO PYTALI PRZEDSIĘBIORCY? [ZDJĘCIA]

Organy mają prawo badać projekt budowlany jedynie w zakresie ściśle określonym przepisem artykułu 35. (ust. 1) prawa budowlanego. Projekt zagospodarowania terenu, będący częścią projektu budowlanego, podlega najszerszemu badaniu - zgodności z prawem, w tym techniczno-budowlanym. W przypadku projektu budowlanego jako całości będzie to zaś badanie ograniczone - przede wszystkim zgodności z wymogami w zagospodarowaniu przestrzennym oraz ochrony środowiska, kompletności, posiadania odpowiednich sprawdzeń.

Organy nie mają podstaw dla samowolnego rozszerzania wskazanego zakresu, co czasami zdarza się.

Nie zwalnia to, oczywiście, z obowiązku zachowania tej zgodności przez projekt. Odpowiedzialność za to ponosi jednak projektant, który składa oświadczenie załączone do projektu.

- Ten etap kończy się wydaniem decyzji - podkreśliła Dorota Marszelska - Foss. - W sytuacji gdy wnioskodawca wypełnia wszystkie warunki formalne oraz określone artykule 35. prawa budowlanego, decyzja powinna być pozytywna. Organy nie mogą odmówić wydania pozwolenia na budowę.

Z kolei Piotr Wiśniewski, radca prawny z "Lege artis" opowiadał, jakie zmiany w projekcie wymagają nowego pozwolenia na budowę, a kiedy nie ma takiej potrzeby.

- Można wyróżnić trzy kategorie odstępstw od zatwierdzonego projektu budowlanego: nieistotne, istotne i wreszcie tak daleko idące, że prowadzące do powstania nowego obiektu. Odstąpienie nieistotne nie wymaga uzyskania decyzji administracyjnej zatwierdzającej zmiany, a jedynie zamieszczenia w projekcie odpowiednich informacji przez projektanta - tłumaczył Piotr Wiśniewski. - Istota problemu sprawdza się jednak do odróżnienia zmian istotnych od nieistotnych.

Nieistotne zmiany to m.in. sytuacja, gdy deweloper uzna, że chce zmienić kolor elewacji, wybierze nowy rodzaj daszków nad drzwiami wejściowymi do klatek schodowych i inne materiały budowlane, zrezygnuje z okien dachowych na rzecz takich w ścianie. Oczywiście, przy założeniu, że przepisy prawa miejscowego nie wprowadzają ograniczeń w tym zakresie. Co do zasady, będą to również zmiany wewnątrz budynku, o ile nie wiążą się ze zmianą sposobu jego użytkowania.

Kiedy nowe pozwolenie na budowę?

Konsekwencją braku udokumentowania nieistotnego odstąpienia od projektu może być kara z tytułu nieprawidłowości stwierdzonych podczas obowiązkowej kontroli budowy.

Gdy zaś zmiany są istotne, inwestor musi wystąpić o poprawienie decyzji o pozwoleniu na budowę . Mowa tutaj np. o zmianach charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego, jak: kubatury, powierzchni, wysokości, długości, szerokości, poza pewnymi wyjątkami.

Jeżeli poprawki zmierzają do realizacji zupełnie innego obiektu budowlanego niż przewidziany w projekcie pierwotnym, wówczas zmiana dotychczasowego pozwolenia na budowę jest niewystarczająca. Konieczne jest uzyskanie nowego pozwolenia.